(圖片來源:筆者好友拍攝)
想買房當包租公 ?
善用「REITs」.. 不花大錢買房也能達成目的
中國人常講一句話 : 有土斯有財
在古代，土地代表著財富和地位的象徵
在現代，有土地或房屋出租，當「包租公」穩穩收租金，
可能就離「財務自由」的目標非常近了
但是，並不是人人都買得起樓房出租
在股票市場中，就發展出一種工具 : 「REITs」
讓投資人不必花大錢買房，也有機會成為包租公
達到類似穩定收租的目的
「REITs」其實在港股、美股發展成熟
是個很有意思的東西，繼續看下去吧..
首先，了解一下「REITs」究竟是什麼
REITs，英文全名為 Real Estate Investment Trust，
中文譯為「房地產信託基金」
能集中投資人資金，投入可收租的房地產項目
例如購物中心、辦公樓、酒店等
取得固定收益(配息)
REITs 在海外市場發展成熟
台股市場雖然也有，
但成交量極少，如王道圓滿R1 (01009T)
時常有日成交量不到 100 張的情況
現在因國內券商普遍提供複委託服務、
例如港股市場上的 REITs，
台灣的股民，現在也能進行投資
往下進一步介紹 「REITs」的特性 :
✎ 交易方式與股票相同
REITs 交易方式與股票相同，
不過港股是以「一手」為交易單位
每「一手」為多少股，每檔股票都不同
而美股相對單純，是以「1 股」為交易單位
✎ 屬於資產證券化商品
REITs 本質上即是「不動產證券化」
發行者將不動產交付信託，
再將不動產分為小單位的受益憑證，
持有 REITs，就有獲得派息的權利
✎ 派息率平均高於一般股票
房地產信託基金，主要收入來自於租金
因此收益相對穩定
此外，法規亦會規定發行單位要將一定比例的淨收益，
作為股息分派給投資人
例如 : 香港法例規定， 90% 以上的收益必須分派給投資人
因此 REITs 的派息率常高於一般股票
✎ 變現快速 / 分散風險
如果選擇當貨真價實的包租公，
買下樓房出租給他人，
萬一需要用錢、將房地產賣出
從找尋買家到成交，很可能要花上一段時間，
變現速度較慢
但 REITs 是在股市交易，出售、變現快速
且透過 REITs，等於可以用小資金、
分散投資於「一籃子」的不動產，即可達到分散風險的目的
✎ 受景氣、利率影響
若景氣良好，就業率提升，
那麼辦公大樓的承租率，便有可能提升，
而承租需求上升，有利租金上升
反之，若景氣不佳、空屋率提升
承租需求下降、租金下滑，
就可能影響 REITs 可分配的收益金額
另外，目前美國屬升息循環
這對屬於固定收益型商品的 REITs，也會有價格上的壓力
了解「REITs」究竟是什麼後，
往下再看看，實際的投資標的吧..
台股市場 : 王道圓滿 R1 (01009T)
王道圓滿 R1 (01009T) 於今年 6 月 21 日掛牌上市，
投資標的為商用不動產
包含「板橋板信銀行家大樓」與「台南 Focus 時尚流行館」
王道銀行為受託機構
每半年將定期分配收益給投資人
但 6/21 上市交易後，
王道圓滿 R1 (01009T) 似乎沒有受到市場青睞
價格目前沒有明顯起色，日成交量也較低
但近日 9/7、9/10 台股許多股票明顯回檔，
王道圓滿 R1 (01009T) 卻相對抗跌
可見 REITs 和一般股票走勢相關性較低
(圖片來源:券商看盤軟體)
港股市場 : 領展房產基金(0823.HK)
領展房產基金(0823.HK) 於港股交易，
是香港首家、也是最大型的 REITs
旗下物業涵蓋零售設施、辦公室、停車場等，
地區遍佈香港、北京、上海、廣州
從下圖可看出，
6 月以來，中美貿易戰對股市干擾的頻繁
香港恆生指數自 6 月以來，明顯修正
但屬於 REITs 的領展(0823.HK)，
仍然逆勢上攻，表現明顯較恆生指數抗跌許多
甚至向上創波段新高
(圖片來源:券商看盤軟體)
(圖片來源:券商看盤軟體)
✎ 領展(0823.HK) 近年配息持續增長
從下圖來看，領展(0823.HK) 近年配息持續增長
以 9/10 收盤價 74.70 港元、配息 2.498 港元計算，
股息率目前約為 3.34%
✎ 一手領展(0823.HK)，目前成本不到台幣 15 萬元
港股是以「一手」為交易單位
一手領展(0823.HK) 為 500 股
以 9/10 收盤價 74.70 港元、匯率 3.974 (以 9/10 台銀匯價為參考)
成本約為台幣 148,429 元，不到 15 萬元
但匯率波動的風險，也是投資海外股市前必須考量到的
(*以上為試算範例，助讀者理解港股交易制度，非推介買賣之意)
快速結論
筆者先前介紹過的特別股，封閉型基金
都是屬於固定收益型的投資商品
REITs 也不例外，也是產生現金流的工具之一
許多朋友已非常熟悉
以上工具，皆是打造領息投資組合的侯選成員
畢竟全球的資金是不斷在流動的，
在台股回檔時，如果認為作多股票的勝率較低、
也不想進行放空
那麼多觀察海外商品的走勢，如美股的 CEF、港股 REITs
相信是一條可行之路
免責宣言
本網站所提供資訊僅供參考，並無任何推介買賣之意，投資人應自行承擔交易風險。
